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“房贷”新规后,买房人是否应提前“还房贷”?下月起选择要变了

时间:2019-12-02 14:47:20 点击:1319    
如果未来是降息周期,那么显然新规则更适合,随着lpr利率下浮,我们买房人将享受到更低的房贷利率,如果是加息周期,则情况正好相反。在新规下,如果手中有余钱了,我们到底要不要提前还房贷呢?

新的“按揭”规定出台后,购房者应该提前“偿还按揭”吗?从下个月开始,选择将会改变。

购房抵押贷款对当前的购房者群体来说是正常的。虽然我们背负了20到30年的还贷压力,但我们也提前实现了我们的住房梦。有些人说,由于房价上涨,我们不得不借钱。作者对这一说法有不同的看法。

一方面,在过去,我们的收入水平很低,我们没有购买房屋贷款的意识。我们总是对所欠的钱感到不舒服,所以没有多少人提前买了房子。另一方面,随着人们收入水平和观念的变化,再加上住房商品化改革,我们需要借钱买房,所以我们的住房拥有率居世界前列。就我个人而言,我认为在目前的楼价下,有能力以按揭方式首付置业的人,已经被视为生活的赢家。

对于大多数只需要买房的人来说,在买房后的头几年,生活压力仍然相对较高,生活费用的各个方面都会被仔细计算。然而,随着家庭收入的不断增加,月按揭付款在收入中的比例逐渐降低,家庭按揭压力越来越小。

例如,10年前,当你每月出资1000-2000元买一栋房子时,你基本上占了普通工人收入的一半以上。其他费用只能节省。十年后,如果你还在偿还抵押贷款,你每月1-2,000元的供款将占当前收入的1/5-1/6。在当时许多购房者眼里,一万元的月收入是不可想象的。但事实是,现在房价如此之高,一个月的抵押贷款数以万计,未来的结果会是一样的吗?作者将在下面再次讨论这个问题。

首先,让我们看看下个月将要实施的住房贷款“新规定”。住房贷款的规则将会改变。

根据中央银行发布的《关于商业个人住房贷款利率有关事项的公告》,抵押贷款利率将按照新的lpr规则确定,该规则改变了以往中央银行公布的基准利率浮动或贴现规则,并将通过在代表性银行市场的报价利率上增加点数来确定。新规定将在国庆节后实施,即从10月8日开始,并将逐月改变。

这是一个更正式的说法,翻译成口语,以“820”五年以上的长期贷款为例,在新的lpr规定下,第一次抵押贷款的利率为4.85%,而第二次抵押贷款的利率为5.45%。许多城市给相应的利率加了点,这个利率大于或等于这个利率。值得注意的是,这个利率可能每个月都在变化。例如,10月8日后的按揭利率是参照9月20日公布的按揭贷款利率计算的。据媒体统计,13个城市已经完成了个人抵押贷款利率定价基准的转换。

未来抵押贷款利率的走势与市场资本利率的走势密切相关。如果将来要降息,那么显然新规则更合适。随着lpr利率的下降,我们买家将享受更低的抵押贷款利率。如果要提高利率,情况正好相反。在这方面,作者倾向于前者,因为随着经济增长放缓,需要一个量化宽松的基金环境,这也符合世界主要经济体的宽松预期。

这里需要指出的是,就眼睛而言,新规定对那些已经买了房子但仍在偿还贷款的人没有影响。新规定仅适用于10月8日后的新贷款。

根据新规定,如果我们手头有更多的钱,我们应该提前偿还抵押贷款吗?差别很大。

购买房屋和贷款的人都知道,抵押贷款周期越长,他们支付的利息就越多,无论他们选择平均资本还是等额还本付息。抵押贷款周期越长,每月支付的压力就越小,反之亦然。现在,让我们举个例子:

假设:以大多数购房者选择的本息匹配还款方式为例,向一家按揭周期为30年的银行按揭交易商借款100万元。抵押贷款利率按最新的4.85%的lpr利率计算。然后,计算结果如下:

30年还款总额189.9万元,利息总额89.9万元,月还款额5276元,利息占本金的89.9%。如果我们把按揭还到第10年,我们只赚了一笔钱,这笔钱刚好够偿还欠银行的余额,计算结果是什么?下图:

从图中可以看出,在偿还贷款10年后,630,000人已经偿还,其中440,000人已经偿还利息,190,000人已经偿还本金,其余810,000人在第10年结束后一次性偿还。最初30年还款期内剩余的利息453,000英镑无需偿还。经过多年的奋斗,这笔钱应该被许多家庭存起来。从这些数字来看,提前还贷和全周期还贷的差距是相当大的!对于那些只需要经济实力不足的购房者来说,长期还款是不可避免的选择,但他们也必须做出选择。

那么,这是否意味着提前偿还贷款具有成本效益?不一定!有两种情况:

首先,如果你有一个更好的投资渠道,其收入可以超过这4.85%,那么你必须选择不提前偿还贷款。这很简单。你也可以赚取闲置资金的收益和抵押贷款利率之间的差额。

然而,并不是每个人都能找到一个安全、可靠和可持续的投资收入渠道,那么我们应该提前归还多余的钱吗?答案显然是,与存钱相比,必须更早偿还。这里应该注意的是,方俊再次提醒我们,如果我们真的需要在其他地方花钱,我们仍然应该珍惜能够从银行借出这么多钱的福利,因为如果你把m2因素考虑在内,你的想法就会改变。让我们看看。

例如,货币供应量m2在2009年为60.6万亿,在2019年8月为193.55万亿,在10年内净增了两倍。当时,1元的商品现在可能需要3元。如果使用过去的m2发行率,目前的100万按揭贷款基本上相当于30年内目前15万元的购买力。当然,按揭贷款逐月还清,购买力适当增加了约20万英镑。

此外,我们将在未来进一步降低货币供应速度。过去,每年都有两位数的增长。在过去两年里,这一比例已经下降到8%以上。在接下来的30年里,总会有4-5%的人。因此,30年后,100万元的购买力最多相当于现在的30万元。总之,抵押贷款是不变的,但是收入在增加。现在挣几千元,将来一个月挣几万元应该是正常的。因此,尽管你每月7-8,000英镑的捐款现在占了你家庭收入的一半,但很可能在10 -20年后,它只占你收入的1/4-1/5。

最后,回到主题,我们之前说过抵押贷款将持续100万个30年期,10年后我们选择提前偿还贷款。虽然这似乎节省了453,000英镑的利息,但就购买力而言,这453,000英镑相当于当时的150,000英镑。提前20年花15万元值得吗?答案显而易见。根据未来的利率趋势和lpr新规定,简而言之,我们可以借,只要抵押贷款可以借,我们可以把钱花在需要更早花的地方,而不是在花之前的20到30年里投入同样的钱。当然,有些人还说我对现在欠银行的钱总是感到不舒服。由你决定!

了解更多关于房地产和购房的信息,请注意这个数字。

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